Первичное жилье (долевка)

О ДОГОВОРАХ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

 У новой квартиры очень много преимуществ по сравнению с квартирой в старом доме – и удобная планировка, и новые коммуникации, более низкая по сравнению с жильем вторичного рынка цена. Именно поэтому многие задумываются о приобретении квартиры (прав на квартиру) в новом доме. Однако, при заключении договоров, направленных на приобретение квартиры (прав на квартиру) в еще не построенных домах, гораздо больше подводных камней. Прежде всего, необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами, подтверждающими право застройщика на строительство объекта и передачу приобретателю конкретной квартиры по завершении строительства.
  Правоотношения по долевому участию в строительстве жилья регулируются специальным законодательным актом Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этот закон вступил в силу 01 апреля 2005 года.
  К заключению договоров, связанных с приобретением квартиры (прав на квартиру) в таких домах (договор участия в долевом строительстве, договор инвестирования, договор уступки права требования) необходимо подходить очень ответственно, консультироваться с юристом еще до их заключения. Договор участия в долевом строительстве должен обязательно содержать следующие существенные условия:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, т.е. из договора должно четко следовать какую именно квартиру (какой этаж, сколько комнат, какова примерная площадь квартиры, строительный номер и т.п.) Вы получите после окончания строительства;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты, ее неизменность;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
  Этим положениям, а также их точным формулировкам необходимо уделить особое внимание. Все, что не очень понятно, а также вызывает сомнения или может быть неоднозначно истолковано, необходимо выяснить еще до подписания договора.
  Нотариального удостоверения данного договора не требуется. Государственная регистрация необходима только договоров долевого строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых, получены после 01 апреля 2005 года.
  Срок окончания строительства. В законе не содержится уточнения, что именно следует понимать под этим термином и с какого момента исчислять этот срок. В то же время этот срок определяет наступление у дольщика права требования и начало исчисления срока, с которого подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ (на сегодняшний день это 13% годовых от суммы, фактически уплаченной по договору участия в долевом строительстве). 

Из практики Агентства недвижимости «ЛиКом»
  Зимой 2005 года в АН «ЛиКом» обратился клиент. Он был участником договора долевого строительства. При изучении документов выяснилось, что под моментом окончания строительства в договоре указывается день подписания акта приема-передачи квартиры под чистовую отделку дольщику. Т.е. фактически квартира еще не готова, дом государственной комиссией не принят, в эксплуатацию не сдан, документов, необходимых для регистрации права собственности, нет; а на бумаге, в соответствии с договором, строительство окончено, и срок застройщиком соблюден. В этом случае дольщик может требовать исполнения обязанности застройщика по обеспечению приемки дома государственной комиссией, но лишился права требовать в судебном порядке неустойку за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки исполнения обязательств.